Im Zusammenhang mit der Hausordnung gibt es in der Praxis oft Missverständnisse hinsichtlich ihrer Anwendung. In dieser Zusammenstellung möchten wir Ihnen die Fakten zum Thema Hausordnung näherbringen.
Bindungswirkung:
Ein weit verbreiteter Irrtum unter Wohnungseigentümern ist, dass auch Mieter oder andere Dritte, denen Sonder- oder Gemeinschaftseigentum zur Nutzung überlassen wurde, an die Regelungen der Hausordnung gebunden sind. Grundsätzlich gelten die Bestimmungen der Hausordnung nur im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Vermietende Eigentümer stehen daher vor der Herausforderung, die beschlossene oder vereinbarte Hausordnung als Grundlage des Mietverhältnisses festzulegen, insbesondere wenn die Hausordnung nach Abschluss des Mietvertrags ergänzt wird.
Durchsetzung:
Die Hausordnung regelt die Nutzung des Wohneigentums im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Daraus ergeben sich individuelle Ansprüche auf Beseitigung von Verstößen zwischen Wohnungseigentümern. Dies berührt jedoch nicht die gesetzlichen Ansprüche auf Störungsbeseitigung nach § 1004 BGB, die entsprechende Ansprüche des Eigentümers oder Mieters gegenüber Dritten ermöglichen.
Die Stellung der Hausverwaltung: Im Gegensatz zur weit verbreiteten Meinung ist der Verwalter nicht befugt, Verstöße gegen die Regelungen der Hausordnung eigenständig zu ahnden. Der Verwalter kann allenfalls im Rahmen der Organisation der Hausordnung gegen Störer (sofern es sich um Wohnungseigentümer handelt) eine Abmahnung aussprechen. In den meisten Fällen führt dies jedoch nicht zur Beseitigung der Störung und hat für den Störer rechtlich keine nachteiligen Konsequenzen. Die Durchführung von Sanktionen oder die gerichtliche Durchsetzung von Unterlassungs- oder Störungsbeseitigungsansprüchen obliegt ausschließlich dem einzelnen Wohnungseigentümer selbst.
Der Verwalter hat keine Befugnisse zur Anweisung, Abmahnung oder sonstigen Maßnahmen gegenüber Mietern oder anderen Dritten. Die Handlungen des Verwalters erfordern die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft in Form von rechtskräftigen Ermächtigungsbeschlüssen (in der Regel mit einfacher Mehrheit). Die Umsetzung dieser Beschlüsse liegt dann in der Verantwortung der Verwaltung.
Aufgabe der Verwaltung im Falle eines Verstoßes gegen die Hausordnung:
In der Praxis ergeben sich folgende Szenarien:
Die Hausverwaltung wird selbst Zeuge eines Verstoßes gegen die Hausordnung (was eher selten ist). In diesem Fall kann die Verwaltung schriftlich an den Störer appellieren und bei einem Wohnungseigentümer eine Abmahnung aussprechen. Weitere Maßnahmen erfordern die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
Die Hausverwaltung erhält Informationen über Verstöße von Dritten. In diesem Fall ist die Verwaltung darauf angewiesen, dass der Verstoß schriftlich gemeldet wird. Oft sind die betroffenen Eigentümer nicht bereit, den Verstoß schriftlich anzuzeigen, da sie den „Hausfrieden“ nicht gefährden möchten. Die Verwaltung darf jedoch nicht auf der Grundlage anonymer Hinweise tätig werden, da eine solche Beschwerde keine ausreichende Grundlage darstellt. Wenn ein schriftlicher Hinweis vorliegt, appelliert die Verwaltung an den Störer oder dessen Eigentümer, um Unterlassung zu bitten.
Bei wiederholten Störungen kann die Verwaltung auf der nächsten Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Einleitung weiterer Maßnahmen herbeiführen. Es ist jedoch neutraler, wenn der Beschlussantrag von Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft selbst kommt.
Die optimale Lösung – individuelle Abwehrrechte:
In der Regel kann die beeinträchtigte Partei schneller eine Unterlassung der Störung durch eine individuelle Klage erreichen. Immer wenn Eigentumsrechte verletzt werden (z.B., Lärmbelästigung, Beschädigung, Beeinträchtigung von Fluchtwegen oder Brandschutz, Verstöße gegen Zweckbestimmungen usw.), ist es möglich, direkt gegen den Störer vorzugehen. Eine Einbeziehung der Eigentümergemeinschaft und damit das Risiko einer Ablehnung der Vergemeinschaftung sind somit nicht erforderlich. Die Klage der Eigentümergemeinschaft sollte die absolute Ausnahme darstellen.