Die sog. „bauliche Änderung“ im Mehrfamilienhaus Begriff WEG, § 22 (1): „Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.“ WEG, § 14 (1): „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst“.
Die Praxis
Die Dynamik in Mehrfamilienhäusern entwickelt sich oft im Laufe der Zeit, wobei Veränderungen im eigenen Zuhause, die oft über die Grenzen des Sondereigentums hinausgehen, auftreten, wie beispielsweise das Anbringen von Markisen, die Installation von Satellitenschüsseln oder die Erweiterung von Terrassen. In der Regel geschieht dies ohne die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die Frage ist: Wer ist in solchen Fällen zuständig?
Wer ist zuständig?
Es besteht die verbreitete Meinung, dass der Verwalter hierbei einschreiten sollte. Doch genau das hat der Gesetzgeber mit § 22, Absatz 1 ausgeschlossen. Der Anspruch auf Beseitigung einer solchen baulichen Veränderung ist ein individueller Anspruch des benachteiligten Wohnungseigentümers. Der Verwalter ist in der Regel kein Mitglied der Gemeinschaft, daher ist seine Initiative zur Durchsetzung der Beseitigung aus Mangel an Legitimation erfolglos. Er ist auch nicht befugt, rechtliche Schritte in diesem Zusammenhang zu unternehmen. Allenfalls kann er eine entsprechende Beschlussfassung vorbereiten, jedoch sollte er nicht selbst der Antragsteller sein, da dies oft zu persönlichen Konfrontationen führt.
Die richtige Lösung
Es gibt zwei Lösungsansätze: Der einfachere und üblichere Ansatz ist, dass der benachteiligte oder gestörte Wohnungseigentümer direkt gegen den Störer, seinen Mitbewohner, vorgeht, ohne die Eigentümergemeinschaft einzubeziehen. Alternativ kann der betroffene Eigentümer einen Antrag in der Eigentümerversammlung stellen und Abstimmung darüber verlangen, ob die Gemeinschaft das individuelle Recht an sich zieht und gemeinsam gegen das Mitglied der Eigentümergemeinschaft vorgeht, das die bauliche Veränderung verursacht hat.
Verjährung
Der Anspruch auf Beseitigung von baulichen Veränderungen ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer verjährt innerhalb von drei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Rückbauanspruch gegen den Verursacher nicht mehr durchsetzbar. Der Verursacher muss jedoch Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandsetzung dulden, die auf Kosten der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Bei einer gerichtlichen Durchsetzung des Rückbauanspruchs sollte daher genau geprüft werden, ob dieser überhaupt noch geltend gemacht werden kann oder ob die Gemeinschaft den Rückbau selbst durchführen muss. In jedem Fall ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
Die Stellung der Hausverwaltung
Zusammenfassend darf der Verwalter nur auf Beschluss der Eigentümergemeinschaft tätig werden. In allen anderen Fällen ist sein Handeln eigenmächtig und nicht durch die Gesetzgebung oder den Verwaltervertrag gedeckt.